Упрощенная HTML-версия
Как выжать максимум
из портфеля проектов?
Девелопмент
Кейс, часть 2
Следующая экономическая модель составлена для девелоперского бизнеса, кото-
рый мы описали в главе 3.
Особенность девелопмента — проектная деятельность. Управление идет всем
портфелем проектов — проще говоря, надо выжать максимум доходности как
из него целиком, так и на уровне каждого отдельного проекта. Поэтому логично
составлять даже две экономические модели: первую — для управления в целом
компанией и портфелем проектов как единым активом, а вторую — для оценки
каждого конкретного проекта. Чистый доход проекта служит элементарным по-
казателем для экономической модели портфеля проектов и одновременно верши-
ной целевой воронки для отдельного проекта, то есть для нее он является резуль-
тирующим, формульным показателем.
И вторая особенность девелопмента — динамичность изменения состава и ка-
чества проектов во времени. Изменение состава проектов влияет на общую до-
ходность портфеля, т. к. из него могут выбывать проекты с одной доходностью,
а появляться — с другой. С течением времени, практически ежемесячно, проис-
ходит качественное изменение проекта: по мере строительства изменяется цена
продажи и накапливается объем затрат. По нашим ожиданиям, чем ближе проект
к сдаче, тем выше будет цена продажи сотки земли в данном случае. С другой сто-
роны, повышается себестоимость этой сотки по мере вложений в перевод земли,
инфраструктуру, межевание и т. д. Кроме очевидных материальных затрат, могут
сдвигаться сроки выполнения работ по проекту. А они тоже способны влиять на
цену продажи и через это на потребность в дополнительном финансировании, то
есть будут возникать новые расходы на кредиты.
Экономическая модель портфеля проектов «заточена» на инвестиционную доход-
ность. Она определяется чистым доходом от всего портфеля, разделенным на раз-
мер осуществленных инвестиций в землю до начала реализации на ней конкретно-
го проекта. Менеджмент самой управляющей компании отвечает именно за этот
показатель и влияет на него решениями о приобретении новых земель, их продаже
или строительстве на приобретенной земле промышленного или жилого проекта.
Управляющая компания ведь может и спекулятивными сделками по земле зани-
маться, и вкладываться в более долгие и рисковые проекты, но понимая, что они
принесут больший чистый доход. При этом сами проекты могут быть разными, на
них влияют полученный статус земли и решение о концепции застройки.
стр
. 126
198
Битва за эффективность