Упрощенная HTML-версия
Интегральным результатом выбрали доходность
бизнеса, то есть доходность портфеля проектов,
скорректированную на размер накладных расхо-
дов управляющей компании. За этот результат и
должен отвечать генеральный директор управля-
ющей компании.
Как складывается доходность портфеля проектов?
Из чистого дохода от портфеля проектов и сделан-
ных инвестиций в проект. Получается, что чистый
доход портфеля проектов зависит от того, какие
проекты будут выделены в нем и каким будет до-
ход с каждого проекта. Портфель состоит из мно-
жества проектов, но, поскольку логика формиро-
вания доходов и инвестиций во всех однотипна,
мы рассмотрим ее на примере типового проекта.
Эта компания работает на рынке загородной не-
движимости, ее актив и основной продукт изме-
ряется в сотках. Даже в случае продажи готовых
участков с инфраструктурой и постройками, в
конечном счете, доход приводится к стоимости
проданной сотки земли. Можно сказать, что, не-
смотря на бухгалтерскую классификацию земли
как очевидного основного средства, для компа-
нии она является товаром, и в этом смысле обо-
ротным средством.
Дисконтированная разница между доходом проек-
та и инвестициями в него называется чистым дохо-
дом (Net Present Value). Он зависит от того, сколько
соток будет реализовано и с каким чистым удель-
ным доходом с проданной сотки, NPV от сотки.
Чистый доход с сотки земли в свою очередь зави-
сит от поступлений и выплат, ставки дисконтиро-
вания и срока реализации проекта.
Что влияет на поступления, как мы управляем
ими? Они зависят от цены, по которой произошла
реализация сотки, количества проданных соток и
от того, каким будет график поступлений (одно
дело — получить предоплату и за счет этого сни-
зить потребность в кредитах, а другое — продать
с отсрочкой платежа и привлекать кредиты, по ко-
торым нести расходы).
От чего зависят выплаты по проекту? Они зависят
от того, какой оказалась себестоимость приобре-
тения сотки и строительства на ней и по какому
графику выплат компания рассчитывалась с под-
рядчиками.
Срок реализации проекта зависит от количества
и продолжительности работ, которые необходимо
провести на земельном участке, чтобы подгото-
вить его к продаже, скорректированных на «ко-
эффициент эластичности» — насколько можно
распараллелить эти работы и снизить их общую
продолжительность.
В зависимости от срока проекта растет и цена
продажи сотки. А с другой стороны, к этому мо-
менту и накопленная себестоимость возрастает, и
необходимо видеть прирост во времени разницы
между ними. Иначе, если есть возможность неза-
вершенку продать с той же доходностью, эконо-
мического смысла рисковать и завершать строи-
тельство нет.
Вот здесь мы, наконец, приближаемся к элемен-
тарным факторам, от которых в итоге и зависит
доходность всего девелопмента. Нужно детали-
зировать их дальше, чтобы понять — кто и как
разрабатывает концепцию поселков, от которых
Глава 3 | Целевая воронка
127